信实分离 信托(信托份额拆分转让)

近年来，不少房企借道信托进行高杠杆融资，相关信托产品在不少投资者眼里已成为高收益的代名词。不过，在高收益背后，风险却着实不低。近期，有投资者向中新经纬客户端反映，山西信托股份有限公司（以下称“山西信托”）发行的“信实59号”在逾期一年后仍未兑付，投资者投资的本金及利息均被套牢其中。

逾期一年多仍未兑付

2016年1月，已有多年投资经验的王平（化名）投资了300万元用于山西信托信实59号集合资金信托计划，期限为两年，到期日为2018年1月26日。

王平提供的一份盖有山西信托公章的兑付情况报告显示，该信托计划总规模5000万元，产品类型为“贷款信托”，募集资金用于临汾金洋州房地产开发有限公司（下称“金洋州”）开发的荣华世家后续工程建设项目，分1.5+1年和2+1年（其中+1年为处置期），其中1.5年期的产品300万以下预期税前年收益率为9.5％，300万元以上为10％，2年期的则在1.5年期的预期收益率基础上增加0.5个百分点，每年分配一次收益。

公开资料显示，临汾市金洋州房地产开发有限公成立于2005年，注册资本3000万，李保林、邓美荣分别持股80％、20％，李保林、邓美荣为夫妻关系，2014年净资产1.70亿元，资产负债率38.03％。

在风险控制方面，山西信托称金洋州以岳秀庄园在建工程抵押，其实控人李保林夫妇提供无条件、不可撤销连带责任保证。

抵押物介绍中显示，岳秀庄园在建工程位于山西省临汾市平阳北街8号，面积13249㎡，估值1.03亿元，合7773元/㎡。这也就意味着，如果抵押物没有被高估的情况下，抵押物完全可覆盖贷款本息。

据王平反映，2017年其曾经收到过当年收益。山西信托官网2017年2月8日的公告也显示，1月27日，（“信实59号”）期满一年，根据信托合同相关条款进行年度收益预分配，其中，单笔认购金额100-300万元以下，委托人年化收益率10％；单笔认购金额大于等于300万元，委托人年化收益率10.5％。

不过，进入2018年后，王平却没有如期拿回自己的本金和投资收益。1月24日，山西信托发送给王平的“山西信托·信实59号集合资金信托计划”兑付情况报告显示，自2017年一季度起，借款人因房地产项目销售不畅导致资金紧张开始无法按期、足额付息。山西信托称，公司积极同借款人就还款事宜反复沟通，督促其通过多种方式寻找融资渠道归还所欠本金及收益。经公司努力催收，已归还了部分欠息。

2018年7月30日，山西信托官网发布信实59号集合资金信托计划项目进展情况报告称，2018年1月26日和4月2日公司分两次向两年期项目受益人分配了第二年的信托收益，并向全体受益人分配了初始规模3％的信托本金及对应的信托收益，2018年7月10日又向全体受益人分配了1.8％的信托本金及收益。

“这就是最后一份公告。”王平称，此后她再也没有收到过山西信托的公告，打电话联系山西信托工作人员也互相推诿，目前其将近90％的本息仍兑付无期。“项目负责人已经换了好几个人，现在又被转到保全部门。每次打电话都说（兑付）没有时间表。”

融资方项目成烂尾楼

据王平提供的资料介绍，“信实59号”投向的荣华世家项目位于山西省临汾市二中路24号，占地41.21亩，土地款6187万，合150万/亩。“信实59号”发行前，已与临汾市生产资料公司、临汾市供销合作社联合社分别签订114户、120户团购协议或意向书总投资3.09亿，自有资金投入1.3亿元，可售5.46亿元。

按照这一推销资料介绍，如果荣华世家顺利建成销售，偿还5000万元贷款本息可谓绰绰有余。

中新经纬客户端注意到，荣华世家的准业主们曾在去年9月通过社交媒体等渠道发声称，大多数业主在2015年末到2017年初购买了荣华世家小区的预售房。“业主与开发商签订的购房合同约定2017年12月20日的交房，但时至今日荣华世家项目工地蒿草丛生，满目疮痍，地库、地暖、强弱电、管路、电梯、玻璃门窗无一到位。”

还有准业主通过人民网的地方领导留言板向当地政府反映这一情况。临汾市委社情民意办公室在回应中称，目前该公司因债务纠纷，荣华世家项目256套住房及预售资金监管账户被法院查封，造成企业资金短缺，后续工程无法按时施工，导致延期交房。

截图来源：人民网地方领导留言板

天眼查数据显示，金洋州目前已经被法院列为“失信被执行人”，俗称“老赖”。与此同时，金洋州也陷入了诉讼泥潭，屡屡被告上法庭。据中新经纬客户端统计，光“民间借贷纠纷”这一类案件就多达41起。

值得注意的是，从这些案件的裁决书来看，金洋州早在多年前便频繁使用高息民间借贷来进行融资，借款时间横跨2012年至2018年，借款从数十万元至数千万元不等，利息则多数在月息2分左右，也就意味着年化利率基本约为24％，足见其资金链之紧张。

山西省临汾市尧都区人民法院此前公布的一封判决书显示，2012年1月13日，被告金洋州以资金周转为由向原告李某借款55万元，约定借款期限为一年，月息2分，一年结清。借款到期后，被告未能偿还，致使原告诉来本院，要求被告立即偿还借款55万元及利息。另一封判决书则显示，原告张某原系金洋州的员工，在被告资金周转困难时，多次为该公司拆借款项。2018年4月至5月间，被告李保林由被告金洋州担保数次向原告张基平借款1310万元，用于偿还其公司债务，借款到期后被告未能向原告偿还，致使原告于2018年8月27日诉来法院。

在王平看来，从这些公开信息来看，早在借道信托渠道融资前，融资方金洋州便已经经营不善债务缠身，而山西信托尽调却没有提及这些风险点，存在尽职调查失职，在信息披露和风险提示等方面明显不足；而在逾期后内部人员频繁变动，贷前贷后风控管理形同虚设。

16日，中新经纬客户端联系上山西信托保全部门有关工作人员，不过其称业务部门不负责对接媒体，在中新经纬客户端询问能否给出具体对接人联系方式时，其并未给出具体联系方式，仅建议发送邮件至官网公示邮箱。中新经纬客户端随后致函山西信托官网邮箱，询问其贷前尽调及风控管理情况，截至发稿并未得到回复。

事实上，这并非山西信托第一次踩雷。据投资时报报道，近年来山西信托诸多项目亦发生违约。虽然有多个项目经起诉后投资人获胜，但判决执行却是异常艰难，往往一拖数年仍悬而未决。

山西信托近年来的净利或受到这些风险项目拖累。数据显示，2018年，山西信托净利润仅为1408.48万元，在66家信托公司中排名行业倒数第三。

（应采访对象要求，文中王平为化名。）

本文源自中新经纬

更多精彩资讯，请来金融界网站(www.jrj.com.cn)