商业地产 融资租赁(商业地产租赁模式)

进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，行业金融支持政策进一步加码。2月24日，中国人民银行、中国银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称“《征求意见稿》”）公开征求意见的通知，主要涉及金融支持等17条内容。

此次政策有不少创新，诸如首次提出允许机构类住房租赁企业发放最长达30年的租赁住房团体购房贷款；提出的住房租赁担保债券（Covered Bond），用于住房租赁行业亦属首次。

业内人士表示，此次政策对于推动住房租赁行业的高质量发展来说，影响力度大、涉及面广，形成了一组“多元化、多层次、多角度”的金融政策组合拳。

今年以来，住房租赁行业利好政策频出，其中包括加大住房租赁金融支持。资料图片

住房租赁金融支持政策进一步加码

《征求意见稿》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共有17条规定。

《征求意见稿》指出，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

此外，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

对此，58安居客研究院院长张波表示，从本次政策的内容来看，重点突出，在房源供给、金融侧支持等多个层面，全方位瞄准短板，围绕解决大城市的新市民及年轻群体住房问题，推进新建、改建、盘活存量房屋等多种方式，增加租赁住房供应。结合金融侧有效助力，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。

创新金融工具，推动住房租赁“中国模式”发展

值得一提的是，早在2022年2月，银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保租房建设运营的金融支持。在此背景下，《征求意见稿》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房，由此实现了政策对保障性和市场化租赁住房的全覆盖。

不仅如此，此次政策在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出较明确的引导和规范。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，《征求意见稿》提出，对于重资产模式的住房租赁企业及中资产和轻资产模式的住房租赁企业给予不同年限和额度的经营性贷款。在减免了房地产税、增值税的基础上，该政策可进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负。

《征求意见稿》提出了不少金融创新手段的探索。例如，《征求意见稿》首次提出允许机构类住房租赁企业发放最长达30年的租赁住房团体购房贷款——创新团体批量购买的租赁住房信贷产品。在赵然看来，这一创新信贷产品将租赁住房的机构类供给方和企业类型的租赁住房需求方进行了有机联结，可以说是住房租赁行业“中国模式”的创举。

恰如张波所言，企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋，用作宿舍型保障性租赁住房，大都用于大城市新青年，尤其是厂区和工业园区的工作人群。针对这类房源的购房贷款在额度和期限上给予了大量支持。此类人群的数量在一二线热点城市的租赁人群中占比较高，同时对租金也相对敏感。因此，此次政策通过金融支持，可以大量增加此类房源供应量，同时可有效拉低租金水平。

此外，《征求意见稿》提出的住房租赁担保债券（Covered Bond），用于住房租赁行业亦属首次。对此，赵然表示，担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，既保护了投资者，也对行业的高品质发展起到了激励与约束并重的作用。《征求意见稿》进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，鼓励各类租赁住房专项债券的发行。

需要关注的是，《征求意见稿》指出，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。此外，划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，这意味着REITs的发展将有望提速。REITs的发展需要市场上有大量的稳定可持续运营的重资产租赁住房项目，此次政策通过多种方式支持重资产项目发展，为项目的稳定可持续运营提供了多种金融支持方式，也提出了在雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域开展REITs试点，旨在打通租赁住房项目公募REITs上市的模式闭环，形成“低风险、高稳定、可退出”的租赁住房重资产模式。

赵然表示：“这对于集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将加快住房租赁市场发展步伐。”

建立健全住房租赁金融支持体系

“此次政策，对于推动住房租赁行业的高质量发展来说，影响力度大、涉及面广，形成了一组‘多元化、多层次、多角度’的金融政策组合拳。”赵然如是说。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策最核心的要点是，要建立健全住房租赁金融支持体系。其理由在于，该政策明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作，比如在金融机构方面，明确了商业性金融、政策性金融、开发性金融的功能定位。而在金融管理方面，明确要建立住房租赁金融监测评估体系。同时，此次政策明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向。其中，信贷工具侧重于开发建设、流动性和日常运营需求；资本市场侧重于投资长期融资工具。

在此背景下，银行房贷业务有了四大新方向。严跃进指出，此次政策针对银行房贷业务，提出了四大业务发力点，包括开发建设领域、收购房源业务、租赁经营业务、综合金融服务等。“此类业务内容丰富，覆盖了住房租赁的各个环节，比如此次政策明确发放租赁住房团体购房贷款，这有助于后续相关企业加快收储闲置房源。此外，在综合金融服务方面，此次政策明确了银行后续可开展开户、结算、咨询、现金管理等业务。这对于银行后续业务创新，在原先传统的购房金融服务基础上增加新业务，都有积极的启发意义。”

“此次政策从资本市场的角度，提出了业务新的发力点，包括住房租赁企业发行债券、发行住房租赁担保债券、发展REITs以及银行发行金融债券等。这把银行、租赁企业、其他金融机构、社会资本等进行了很好地串联，确保了各类资金围绕租赁市场发展。”严跃进如是说。

租赁行业政策暖风频吹

事实上，租赁行业政策暖风一再吹来。2022年，以培育发展保障性租赁住房为重心，我国住房租赁市场发展节奏明显加快，而进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，行业金融支持政策进一步加码。

2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，会议提出加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。1月13日，国务院新闻办公室召开的2022年金融统计数据新闻发布会上提出，完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，在租赁住房方面，将设立住房租赁贷款支持计划等举措。2月10日，中国人民银行召开2023年金融市场工作会议，其中提到，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策。本次《征求意见稿》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 赵琳