中交资产管理有限公司总经理芮捷(中交芮杰)

乐居财经 魏薇 发自上海

李永前在总裁职位上刚满两年。

6月7日，他辞去了中交地产（SZ.000736）的总裁职位，但仍继续担任公司董事长、党委书记等职务。同时，中交地产聘任汪剑平为公司总裁，孙卫东为公司执行总裁。

但这也意味着，他从业务一线退下了。

早在今年4月，李永前就有了退出迹象。4月29日，乐居财经获悉，中交房地产集团有限公司的法定代表人从李永前变更为芮捷。

2019年7月履新时，李永前也曾壮志满满："2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上"，并表示要"复制绿城中国、创新中交地产"，效仿其轻重资产并举的开发模式。在他的计划中，2021年是冲刺千亿的关键之年。

在他的带领下，中交的业绩也算是有了起色。2020年，中交签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%，销售回款378亿元，较上年增长28.63%。

接下来得交棒汪剑平了。任期未知。

高管频换

在集团内部，中交系的高管层流动非常频繁，涉及董事长、总经理、党委书记、董事等多个重要职位。2019年9月，中交地产董事会进行过一轮“大换血”，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，公司方面称这是为了推进房地产板块重组整合工作。

杨剑平，2016年8月——2018年5月，任中交地产总裁1年零10个月；

耿忠强，2018年12月——2019年7月，任中交地产董事兼总裁8个月；

李永前，2019年7月——2021年6月，任中交地产总裁2年；

汪剑平，2021年6月——？？？

五年内换4位总裁，李永前任期2年，相比前两任，他算是做最久的。2015年4月至2016年7月，李永前先是担任绿城房地产集团执行董事、执行总经理，此后至2019年7月，曾担任过绿城中国执行董事、执行总裁。加入中交之后，李永前也曾试图在中交运用绿城轻资产运营的模式。

接任的汪剑平在此前任职中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理、副总经理，也曾在北京华星置地投资有限公司、中国华星集团公司、北京汉华亚信投资管理有限公司等多家公司担任要职。

最短任职仅8个月，总裁的平均任职时间不到2年，这次，汪剑平能坚持多久？

管理层的不稳定，也直接体现在了中交的业绩表现上。在央企开发商中，中交地产几乎是垫底的。除五矿地产的规模较小外，同为央企的中海、华润、保利、招商蛇口、金茂几家房企，年销售规模均过千亿。

经营困境

为了实现定下的销售目标，李永前在职期间，中交地产的拿地节奏明显加快，2020年前三季度的土地购置总价款460.5亿元，权益价款227.9亿元，基本是2019年全年的两倍。2020年共计新增土地30宗，较2019年增长一倍，计容建筑面积增长177%至635.59万方，土地购置总价款达535.8亿元，已略超销售金额。

这同时也为中交带来了不小的债务压力，从融资结构来看，截止2020年底，其信托融资的占比达36.4%，高于银行贷款的比重。期内，其负债增加209%至866.11亿元。2020年末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为296.4%，踩中"两条红线"。同期，其经营活动现金流量净额为-187.4亿元，同比下滑288%。

但刚拿到手的地短期内未能带来业绩增长，2020年业绩呈现大幅下滑趋势。期内，中交地产的营业收入约122.99亿元，同比减少12.54%；归母净利润约3.47亿元，同比减少35.87%。扣非净利润仅为2116万元，同比减少91.8%。

今年以来，中交仍在加速储备“粮仓”。开年之际，中交联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地；4月13日又在雄安新区获得一处住宅用地，计容面积约24.15万平方米；4月22日，以22亿元拿下重庆空港西区251亩地，溢价率43.7%。

今年一季度，中交地产亏损1.4亿元。中交地产解释称："公司获取新项目的数量及土地储备面积均大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。"

其最新借款公告显示，截至2021年3月末，中交地产累计借款金额641亿元，新增借款金额为132.7亿元，累计新增借款金额占公司2019年末净资产的212%。

“红线“压力之下，中交地产还不断为控股子公司、参股公司提供担保，通常，对外担保是表外债的高发区。2021年3月末对外担保余额106.78亿元，今年前3个月累计新增担保金额123.69亿元，占2019年末净资产的比例为27%。

另外，中交地产在用出让资产的方式促使资金回流。3月11日，中交地产全资子公司拟转让武汉锦秀嘉合置业有限公司49%股权，4月28日，中交花创（绍兴）置业有限公司2%股权被挂牌转让。

同日，中交地产公告称，为盘活项目公司存量资金，附属公司润致公司股东方拟按股权比例，以同等条件调用润致公司富余资金。预计在股东大会审议通过日起一年内，调用资金总额不超过26.5亿元，年利率不超过4.18%。润致公司分别由中交地产全资子公司华通公司、华润置地子公司北京润置共同持有，持股比例分别为51%、49%。

钱紧时刻，其控股股东中交集团也伸出了援手。中交地产于4月29日公告，拟向控股股东借款20亿，利率不超10%。今年年初，公司董事会审议通过，控股股东2021年将新增年利率不超10%的100亿元借款额度。