住宅地产融资方式(房地产行业常用的融资方式)

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（文/张志峰 编辑/马媛媛）11月28日下午，证监会一番支持房地产市场平稳健康发展、恢复上市房企再融资的言论令地产股再次沸腾。

29日开盘，A股房地产服务与房地产开发板块领涨，涨幅分别达到7.73%和7.23%，创下历史新高。

其中，万科A、华夏幸福、荣盛发展、上实发展、金科股份、天房发展、渝开发、阳光城、华侨城A、城建发展、绿地控股、中南建设、华远地产、大悦城、中交地产、新城控股、京能置业、金地集团等约30只规模房企股价一字涨停。

港股则更加疯狂，如三巽集团最大涨幅超过150%。

截至收盘，大发地产大涨64.08%，德信中国与三巽集团涨超36%，融创服务、世茂服务、上海证大均涨超20%，涨幅超过10%的地产股约有50只之多。

房地产“第三支箭”落地

消息面上，11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

这意味着，支持房企股权融资的“第三支箭”也正式落地。至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。

具体而言，其一，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

其二，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

其三，调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

其四，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

其五，积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

纾困房企加速出清

市场普遍认为，此次政策延续此前风向，进一步表明支持房地产再融资的态度，且预期对于出险房企恢复正常运转意义重大。

这也是A股与H股地产股今天飘红的主要原因。

不过，也有地产人士认为，近期支持房企融资的“三箭齐发”，目的是抢救出险房企和确保优质房企健康发展。但融资不是无限度的，倘若市场端不买账，也只是将房企送进了ICU，并不会对恢复行业正常运行起到决定性作用。

而近段时间多重利好政策叠加，最大的意义还是在于改善了资本市场对于房地产行业的预期，判断未来将会持续性出台重磅利好消息来修复市场。

同策研究院资深分析师肖云祥告诉观察者网，第三支箭侧重房企股权融资，促进了一些未出险、基本面好，还未上市但有上市意愿的房企通过借壳的方式登录A股市场。

对于出险的A股企业而言，是通过重组的方式去险的契机，对于行业而言增加了加快房企风险出清的一个渠道。

同时，政策也明确资金的用途，就是解决当务之急，如去库存、偿还债务、补充流动性。

因此在肖云祥看来，第三支箭并非全面的放开房企融资，而是有保有压，需要符合相关的条件、限制募得资金的用途，其效果应该以当前的房地产市场所面临的痛点、堵点作为背景。

亿翰智库也指出，股权融资本就是更为市场化的行为，对于已经暴雷违约的企业，当前市场环境下资本是否认可仍有待观察。

根据中原地产的统计数据，2022年截至11月中，房地产调控已经超过1000次（2021年同期只有600次），同比上涨接近70%，9月单月超过135次，累计2022年房地产调控继续刷新历史记录。

其中，央行降息仍在持续，最低首套房利率已经拉低到3.7%。

中原地产首席分析师张大伟向观察者网表示，房地产行业整体缺血严重，最近房地产各种宽松政策越来越多，且开始向稳定房企的现金流倾斜；相比之前，政策宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力。

国家统计局数据显示，今年1-10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。

其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

因此，张大伟认为，房地产市场当下的问题是购房者支付能力、对后市的信心等，该政策的确会对市场有一定的积极作用，但预计市场见底依然需要一段时间。

房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应。特别是疫情下，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

他预计，在11月一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。

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