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又是一个暴雨的周五，各位粉丝有没有记得带伞出门，最重要的是有没有准时关注《湾区楼市焦点》节目？

广州市民习惯以水为财，而本期节目正好与财富保值增值息息相关！

今天，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长针对广州商铺投资市场进行分析，对比不同种类商铺产品的优异。下面，让我们一起来回顾本期内容的重点吧！

01

抵御通胀，首先不动产

在节目开头，特约主持村长向大家分享了他本周的看房见闻，其中包括新世界耀胜尊府，港企新世界联手广州地铁打造的TOD项目，地下一层可直通汉溪长隆地铁站，社区囊括住宅、商业和写字楼。村长认为，该项目极有可能会成为长隆-万博片区全新地标建筑。

另一个让他印象深刻的项目，则是大学城板块的越秀大学星汇城。项目位置旺中带静，周边有暨大等名牌高校，不少客户都是大学老师，人文氛围浓郁。产品方面也有惊喜，所有户型都是南向，算上赠送面积实用率几乎到99%。

除此以外，村长就近日广州楼市的爆炸性新闻与主持人淼钧展开探讨。

5月25日晚间，网上流出疑似花都和增城发布新房团购活动通知的文件。内容显示，重点企业员工可以享受一定购房优惠，折扣力度相当有诚意。

村长坦言，这是一件不可多得的好事。

首先，外围区域新房库存较多，为了加快去化速度，此前各个楼盘都在暗地内卷。现在由相关部门去组织，整个市场更加规范。其次，团购对购房者来说是让利，帮助重点企业员工更快上车，实际上也是在帮助广州留下重点人才，长远来看对于城市发展有巨大的推力。

主持人淼钧表示，今年以来股票和基金的行情持续低迷，投资渠道不断收债，普通市民应该如何抵御来势汹汹的通货膨胀，置业是否依然奏效？

村长坦言，所有人都必须承认，当前大环境并不是很好，但放眼全球大部分的国家，或多或少都有经济发展周期问题。中国经济体量如此庞大，能够保持稳健态势已经相当难得。作为普通市民，没必要过分担心，听风就是雨。与其过度揣测或焦虑，更建议有能力的市民可以根据实际情况盘活自己手头资金。

他举例表示，譬如前面所提及的新房团购活动，假设相关信息属实，作为这些重点企业的员工又确实有刚需或者刚改的购房需求，现在入手就是最好的时机，也是抵御通胀的一种好方法。能在工作生活圈内置业，并且享有额外折扣，可以说买到就是赚到了。

另外像已经买房的业主，可以考虑提前还贷，节省几十万的利息。

至于名下有房、已还清房贷且还有名额的市民，不妨趁着现在房贷利率这么低的机会，再买一套物业。只是需要留意项目位置，首选市区或者核心板块楼盘。

村长表示，总之大家一定要动起来，不要抱着“我不投资、不理财就不会亏钱”的心态。因为通货膨胀会打劫所有人，躺平就是亏钱。

不过，在投资过程中要注意量力而行。村长以身边的朋友为例，如果投资者并非从事金融行业，就别轻易投资股票、基金和虚拟货币。相比之下，作为长线投资的不动产风险更低、收益更稳，更适合普通市民去投资。

02

社区商铺，大有可为

主持人淼钧提出，不动产是一个广义概念，其包含住宅和商业地产，商业地产又涵盖了公寓、商铺和写字楼。而在十几二十年前，商铺买卖曾经十分红火，当时还衍生出“一铺养三代”的俗语。可近年来受到电商冲击，商铺投资热度不复从前，甚至有了“三代养一铺”的说法。

对于这种现象，村长表示商铺也细分很多不同类型的很产品，不能一概而论，传统步行街的商铺确实不及以前吃香，但是其他类型的商铺倒未必。投资商铺仍有机会，因为线下消费始终不可取代。

电商在刚刚崛起的阶段，的确吞噬了线下消费市场的份额。但经过近十年发展，越来越多人选择从电商回流到线下店铺去消费。譬如电商难以满足高端消费者对衣服品质、尺码的要求，即使有退换货的服务，消费者依然要付出一定的时间成本去与店家沟通、寄件。还有类似婴幼儿的用品，父母购买这些商品时一定会首选实体店或商超，避免买到假冒伪劣产品。

在讨论过程中，村长通过引用了一些生活例子来证明，很多消费场景是只有在线下实体店可以实现的。譬如洗车、剪发、年轻人饮奶茶、老人家去药房买药等，对于90后00后来说更是如此，线下店铺往往具有一定延展性，可以满足他们的社交、娱乐需求，像是去咖啡厅工作、网红店拍照打卡，打游戏。

村长坦言当把电商平台和线下店铺放在一起对比，就会发现消费者是需要实体店、离不开线下消费的。加之实体经济始终是国家经济的根基，去年开始国家一直重点扶持实体经济以及个体户，反而加大对电商平台的管理力度。因此，商铺作为线下消费中的重要环节，投资价值自然回归，而数据也印证这个逻辑。

2021年广州一手商铺成交冲至5182套、68万㎡，成交面积同比上涨31%，是五年来的次高位。而2022年，商铺成交保持稳健，其中社区商铺前四个月平均成交占比约为61%。由此可见，广州商铺交易从去年起已经开始回暖，投资价值得到市场认可，而社区商铺击败底商、购物中心和专业市场商铺，成为市场上最吃香的主力产品。

针对上述提及的四种商铺，村长对它们的选择方向以及投资价值做出一一分析。

首先是传统的底商，一定要选交通要道旁边，最好就是地铁上盖、靠人行道，有庞大客流在门前经过。其次是传统购物中心的商铺，最好选择高端商场，租给行业至TOP商户，自带客流量的品牌。还有专业市场商铺，这类店铺具有较强聚集效应，多数是做批发生意或者对公业务，所以不容易被取代。

最后就是社区商铺，这类物业也是村长认为当前最具投资价值、最适合普通市民入手的产品。

首先，社区商铺不占名额不限购，对比其他类型的商铺面积偏小，投资门槛更低。其次是投入成本较小，简装即可开店营业，管理费、水电分摊费也会比购物中心和专业市场的商铺更低。第三是稳定的客流，就像上班买早餐、下班买水果、小朋友吃的零食用的文具，这些刚性、高频消费需求基本都是在社区商铺里完成。

第四是可观的租金，社区商铺的租金回报率大概是3-5%之间，比不少的理财产品要高。在节目中，村长也分享了自己看中的一套心水笋盘，原铺主就是自己的邻居，带租放盘叫价180多万，每月收租9000元，租金回报率近5%，相当令人心动。

最关键的是，社区是越老越值钱。普通住宅楼龄越老，升值速度逐渐放缓，市场的竞争力越弱，而社区商铺恰好相反。因为社区越成熟，居民越多，商铺客流量越大，店家生意越好，店铺租金也就越贵。

因此，社区商铺适合长期持有，好的社区商铺是抵御通胀的硬通货。

针对市面上的社区商铺，村长提醒大家在投资时可以留意社区本身的入住率以及业主类型，位置不一定要市中心的核心地段，像是本周六开售的智联汽车小镇【卡乐街】商铺，就符合了自己对于理想社区商铺的要求。

项目周边暂无大型购物中心，业主消费一定是以社区商业为主。项目临近广汽集团，七成业主也是广汽集团员工，入住率高并且具有较强的消费力。最难得的是，项目一期住宅2000多户已经收楼，小区九年一贯制学校今年9月开学，二期住宅4000多户今年6月开始交付，即是父母、小孩一家都会常住小区，很快就有大量消费需求诞生，商铺不愁没有顾客，业主不怕租不出去。

智联汽车小镇实景照

目前，这批社区商铺单价3字头，总价最低150万左右，置业门槛比较亲民。

节目最后，村长分别就粉丝的提问一一作答。

对于有网友提出的“有一些商铺好像是买使用权的，那种是不是有坑”，村长表示投资小白尽量别碰。如果你买铺位的使用权自己经营倒是可以，就当一次性付租金。不过要想清楚以后如果不想经营，再转租出去就相当于自己要做二房东。签合同的时候也要和开发商沟通清楚，使用权年限未到，中间能否转租给其他人、是否需要其他手续费。

至于“增城花都社区商铺可以投资吗”，村长表示社区入住率是关键，入住率高是可以的，晚上社区如果没人开灯就要谨慎考虑。

针对“如果自己经营，买铺好还是租铺好”，村长的答案是“睇送食饭”。资金充足的话，自然买铺最好，不然租铺赚的钱大头都交给房东了，很不划算。自己买铺下来，如果生意不好做了，还可以租出去。

以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感谢大家对节目的关注以及支持，想要了解更多关于商铺投资秘诀以及广州楼市最新资讯，可关注掌楼牛市咨询。

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