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小智
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垫资融资(融资垫款)
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图片来源于网络，与文章无关
市场上为何会出现这种产品？
近几年随着各个城市关于限购限贷政策的出炉，炒房客明显减少，不过部分刚需客户也因此受到牵连。以北京为例，目前购买二套普通住宅的贷款比例上限为四成，只要你以前有过住房贷款记录不管现在贷款有没有结清，房子是不是卖了都算二套，这样一来好多在外地有过房贷记录的人好不容易存够的三成首付现在却只够一半。房贷贷款成数降低购房难度加大，而与之相反的是个人经营性贷款利率近年来不断下调，额度高达到房屋成交价的7至8成，流程还非常简单。嗯，聪明的你肯定已经想到了，是不是可以用后者代替前者呢？没错，全款代购就是基于这样的思路。今天咱们就来聊聊全款代购究竟是如何操作的，相比于个人住房贷款它有哪些优势，以及流程中可能存在的风险点。
首先咱们来解释下什么是全款代购
全款代购指的是一种买房的融资方式，类似于过桥贷款，买方通过向金融机构借款来筹齐资金全款买房，过户后再拿着新房本向银行申请个人经营性贷款来偿还金融机构的借款。咱们举个例子: 李先生看好了一套价值1000万的房子，由于之前有过房贷记录，现在如果按照二套个人住房贷款比例20%来计算，李先生需要在短期内准备至少800万以上的购房款，但是李先生目前手头上只有400多万，怎么办呢，于是李先生找到金融机构，向他们申请了600万的短期借款，这样1000多万的购房款就凑齐了，等房子过户以后李先生拿着到手的新房本向银行申请抵押经营贷600万，还给金融机构用于结清之前的借款，然后按月还钱给银行。
那么全款代购适用于哪些场景又有怎样的优势呢?
除了前文例子里提到买方因有过贷款记录而首付款不足的情况，有些卖方也会因为急用钱而要求买方必须全款，这个时候即使买方是首套也不能通过个人住房贷款来购买该房屋了，这些困境都可以通过全款代购来解决。总结起来全款代购有三大优势，优势一：首付不足的客户可以通过全款代购直接买到心仪的房子，后期办理抵押经营贷不光成数高（7-8成）而且利息低，甚至比房贷利息还低（年利率4.5%左右）。优势二：获得更高的议价空间，很多卖方非常看重付款周期，全款的客户能让卖方更快拿到钱，因而在价格上卖方会做出更多的让步。优势三：节省税费，房屋买卖中的契税，个税，增值税都是以网签价为基数来交税，由于是全款买房，房产一般按照最低的网签价来过户，从而节省税费。
看完这些您是不是也开始考虑全款代购这种购房方式呢，先别着急，凡事有利有弊，这里存在的风险也需要给您提个醒：
风险一：交易风险，如果金融机构出资后房屋却迟迟不能过户将产生高额利息，这里说的迟迟不能过户主要是指房屋查封，如果购房款是直接打给卖家，这种情况往往是钱房两失，卖方跑路，房产面临拍卖。好在现在正规的房产经纪公司都会要求对房款做资金监管，这样即使房子被查封买方的钱在监管账户也是安全的。
风险二:银行政策变动风险，尽管现在金融机构在出资前都会仔细审核客户资质以确保后期抵押经营贷能顺利放款，但是由于从金融机构出资到银行批贷有一定的时间间隔（一般5-7个工作日），如果赶上银行政策变动比如利率上调或者放款周期变长，都会增加买方的成本。所以代购买房对金融机构的专业度要求就非常高，针对风险二买方在借款前一定要与金融机构确认，至少要准备两套以上抵押贷方案，后期如果一家银行政策有变化，还有备选方案兜底。
好了，关于全款代购的应用场景和风险就先聊到这儿，欢迎谈谈您的看法，如有其它贷款问题可以给我私信，拜了个拜~
